Junglecity.com - プロに聞こう：不動産「リースとレント」


	日本の本社からの急な帰国命令が出たのですが、借家の家主に「8月までの1年のリースなので、8月までは支払いの責任がある」と言われ戸惑っております。
	"リース" と "レント" の違いから簡単にご説明します。まず "リース" というのは1ヶ月以上の長期間契約のことです。商業用であれば4年、中には10年の場合もあります。リース期間中は、引っ越そうが、ビジネスをやめようが、会社が移転しようが、家賃を支払い続ける義務があります。この質問をされたお客様の場合は、その義務のある期間が4～5ヶ月残っているようです。その時は一般にその物件の所有主と話し合って次のテナントを探す手続きに入ってもらい、新しい契約が始まるまでは毎月の家賃を払う以外にないでしょう。所有主は二重に家賃を取ることはできませんので、契約期間中はテナントが借りる権利が保障されています。所有主は物件を売ることもできますが、新しい所有主がテナントとの契約を破棄することはできません。ここで1つ覚えておかなくてはならないことは、契約はあくまで既存する合意であり、両者が再び合意さえすれば、その契約の廃棄あるいは変更も可能であるということです。つまり、会社の辞令で契約より5ヶ月前に出て行かなくてはいけない時にたまたま物件の所有主が家を売る良い機会と思った場合は、リースの付いている家は売れる確率が悪いことから、両者の合意でリースを廃棄しても良いわけです。この場合、テナントは当然、残りの5ヶ月分レント代は支払う必要はありません。一方、"レント" の場合、テナントは一般に1ヶ月単位で借り、決められた日数前に書類で知らせれば、契約義務を終了して引っ越すことができます。所有主にとっても同様で、決められた日数前に通知すれば期日までにテナントに出て行ってもらうことができます。最初の契約が切れても、テナントが住んでいて家賃を払い、所有主がそれを受けとるという既存の事実が契約と同じ効力を果たしますので、1年のリースが終わって放置しても問題はなく、"リース" が自動的に "レント" に変わります。ですから、テナントか所有主のどちらかが現状と異なること、つまり、来月引越しする、あと1年のリースを組みたい、あるいは所有主が来月で出て行ってくれなどと言う時まで、レントは無契約で何年も続きます。（2007年1月）

	Q&A ■ どのようにすれば家の販売価格を決めることができますか？ ■ 急な帰国命令を受けたのですが、リース契約期間分の支払いを要求されました。 ■ 隣家との間のフェンスの修理費用を折半するのは一般的ですか？ ■ 「レベレッジ」とは何ですか？ ■ "SECTION 8" とは何ですか？ ■ 新興コミュニティの家を購入する場合、自分のエージェントを使うメリットはありますか？ ■ 屋根の修理している作業員のラジオがうるさいのですが、騒音問題になりますか？ ■ モデルハウスを選んで家を建てる方法は、メリットがありますか？ ■ 家の外観のメンテナンスは家の価値に関係しますか？ ■ 新しく購入した家の近所でクマが出ました。不動産価値に影響はありますか？ ■ 駐在期間中に家を購入をする場合の損得の考え方を教えてください。 ■ オファーが多くて物件の値段があがれば、家の検査を放棄しなくてはならないのですか？ ■ ホーム・オーナーズ・アソシエーションはどこまで規制できるのでしょうか？ ■ 住みたい地域で売りに出される物件の情報を早く知るにはどうしたらいいでしょうか？ ■ 家を購入する際のオファーは、どのように決めればよいのでしょうか？ ■ 地域の学校のレベルを知りたい場合におすすめのサイトを教えてください。 ■ アメリカで不動産業に携わるにはどうしたらよいか教えてください。 ■ 集合住宅の建築について教えてください。 ■ "Dower Right" について教えてください。 ■ アメリカで土地を購入することはできますか？ ■ 不動産の購入や業者の見極めについて教えてください。 ■ "For Sale by Owner" について教えてください。 ■ 隣家との土地の境界線（property line）について教えて下さい。 ■ "Manufactured House" について教えて下さい。 ■ 友人との家の売買にエージェントは必要ですか？ ■ 地価が高騰していますが､不動産の買い時はいつですか？ ■ コマーシャル物件の契約で注意しなければならない点は何ですか？コラム ■ 第11回 2007年不動産経済展望 ■ 第10回 2006年不動産経済展望 ■ 第9回現在の不動産事情 ■ 第8回家のメンテナンス ■ 第7回ホーム・インプルーブメント ■ 第6回「貸家の情報はありますか？」 ■ 第5回条件項目 ■ 第4回誠意金（Earnest Money） ■ 第3回第1回・第2回に関するご質問にお答えします。 ■ 第2回家を選ぶ際の注意点と売買について ■ 第1回アメリカの不動産事情

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