Junglecity.com - プロに聞こう：不動産「『1031 Tax Exchange』の利用について」

1973年に20才でアメリカに留学。1984年から不動産業に従事している経験により、2004年以来、約8,800人の不動産業者で構成されるキング郡不動産協会（Seattle-King County Association of Realtors）の役員となり、投票によって2007年の副会長に就任。2008年には会長に就任する。また、少数民族住宅取得促進会（Cultural Diversity Committee）の議長も務めている。2005年には不動産協会より "Cultural Diversity Award" を、2006年にはイサクワ市商業組合より "Issaquah Business Person Of The Year" を受賞した。国籍やビザに関わらず、誰でもアメリカン・ドリームである "住宅購入" を実現できるよう尽力している。

渡部不動産/ウィンダーミアイースト
435 108th Avenue NE
Bellevue, WA 98004
Phone: (206) 718-2866
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URL: www.watabefudosan.com
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	投資物件を売却し、新しい物件を購入することを考えています。その場合、『1031 Tax Exchange』を利用すればキャピタルゲイン税を支払う必要はないのでしょうか。また、『1031 Tax Exchange』を利用するにはどのような条件があるのでしょうか？
	売却前の5年間のうち2年以上にわたり自分の住居（Prime Residence）として住んでいた不動産であれば、売却によって出た利益（資産売却益：キャピタルゲイン）は、独身者なら25万ドルまで、確定申告をジョイントで行っている夫婦なら50万ドルまではキャピタルゲイン税の対象になりません。なお、自分の住居の場合、減価償却（depreciation）はできません。しかし、アパート・賃貸物件・商業物件などの投資物件の場合、前述のような特典はなく、売却すると、利得（ゲイン）に対して税金がかかります（ゲイン=キャピタルゲイン－減価償却）。そこで、別の物件に買い換えることによってゲインにかかるこの税金の支払いを延期できる税法上の恩恵が、『1031 Tax Deferred Exchanges』（以下、1031 Tax Exchange）です。この恩恵の利用が認められるには、下記のような条件を満たす必要があります：同等、もしくは高い物件に買い換えること同額以上のローンを組むこと売却から45日以内に次の物件を確定すること売却から180日以内に次の物件の購入を完了すること『1031 Tax Exchange』を利用すれば、物件を最終的に売却する時までゲイン税の支払いをする必要がなく、この制度を利用してどんどん高価な物件に買い換えながら財産を増やしていくことができます。さらに、『1031 Tax Exchange』で新しい物件を購入することにより、ゲイン税の支払いを先延ばしするだけではなく、年々減っていく減価償却を1年目に戻して、以前の投資物件の時よりも税金控除額を増やすこともできます。なお、最初の物件を売る前に必ず『Tax-Exchange』専門の弁護士か、税理士に相談すること。そして、エスクローも『Tax-Exchange』を専門にしている人を使ってください。（2008年3月）

	Q&A ■ 『1031 Tax Exchange』の利用について ■ どのようにすれば家の販売価格を決めることができますか？ ■ 急な帰国命令を受けたのですが、リース契約期間分の支払いを要求されました。 ■ 隣家との間のフェンスの修理費用を折半するのは一般的ですか？ ■ 「レベレッジ」とは何ですか？ ■ "SECTION 8" とは何ですか？ ■ 新興コミュニティの家を購入する場合、自分のエージェントを使うメリットはありますか？ ■ 屋根の修理している作業員のラジオがうるさいのですが、騒音問題になりますか？ ■ モデルハウスを選んで家を建てる方法は、メリットがありますか？ ■ 家の外観のメンテナンスは家の価値に関係しますか？ ■ 新しく購入した家の近所でクマが出ました。不動産価値に影響はありますか？ ■ 駐在期間中に家を購入をする場合の損得の考え方を教えてください。 ■ オファーが多くて物件の値段があがれば、家の検査を放棄しなくてはならないのですか？ ■ ホーム・オーナーズ・アソシエーションはどこまで規制できるのでしょうか？ ■ 住みたい地域で売りに出される物件の情報を早く知るにはどうしたらいいでしょうか？ ■ 家を購入する際のオファーは、どのように決めればよいのでしょうか？ ■ 地域の学校のレベルを知りたい場合におすすめのサイトを教えてください。 ■ アメリカで不動産業に携わるにはどうしたらよいか教えてください。 ■ 集合住宅の建築について教えてください。 ■ "Dower Right" について教えてください。 ■ アメリカで土地を購入することはできますか？ ■ 不動産の購入や業者の見極めについて教えてください。 ■ "For Sale by Owner" について教えてください。 ■ 隣家との土地の境界線（property line）について教えて下さい。 ■ "Manufactured House" について教えて下さい。 ■ 友人との家の売買にエージェントは必要ですか？ ■ 地価が高騰していますが､不動産の買い時はいつですか？ ■ コマーシャル物件の契約で注意しなければならない点は何ですか？コラム ■ 第11回 2007年不動産経済展望 ■ 第10回 2006年不動産経済展望 ■ 第9回現在の不動産事情 ■ 第8回家のメンテナンス ■ 第7回ホーム・インプルーブメント ■ 第6回「貸家の情報はありますか？」 ■ 第5回条件項目 ■ 第4回誠意金（Earnest Money） ■ 第3回第1回・第2回に関するご質問にお答えします。 ■ 第2回家を選ぶ際の注意点と売買について ■ 第1回アメリカの不動産事情