第3回 ： 第1回・第2回に関するご質問にお答えします。


第1回と第2回の不動産セミナーを読んで頂いた方から、いくつかのご質問がありましたのでお答えいたします。

Q．	不動産業者のAさんに、購入する物件探しを依頼しましたが、気に入った物件が見つからないまま何ヶ月かが経ちました。そうこうしているうちに、友人の紹介で別の不動産業者に家を見つけてもらい購入したのですが、Aさんがそのことをどこで知ったのか、ある日何ヶ月か家を探した手数料ですといって、1,000ドル近い金額を請求してきました。時間を使って頂いたのは本当に悪いと思いますが、私達にはこういった金額を払う法的義務はあるのでしょうか？
A．	不動産業者は、売買でも貸家でも、基本的にクライアントが求める物件を見つけて交渉にあたり、最終的に取引の清算が終わった時点で、始めて手数料を受け取ります。ここで大切なことは、手数料を支払うご本人が、前もってそれを認識していなければならないことです。また、あらかじめそういった内容の契約書にサインしていなければ、州の法律により、手数料の支払い義務はありません。例えば、「お客様の家をお探ししますが、見つからないままお客様が他の方から買った場合は、これだけのものを手数料としていただきます」という契約に、あらかじめ両者が納得していなければいけません。その予告もなしに家を探して時間を使ったからとか、ガソリン代がいくらかかったからと請求することは、道徳的にはもちろん、州の法律に違反していますので、支払う必要はありません。もし、この業者を州の不動産管理局に報告すれば、不動産免許の取り消し対象となります。 ここで1つ付け加えたいのは、日本の不動産業界とは違い、米国では一般家屋不動産業者の連合会参加率は100％であるため、コンピュータでの販売家屋の情報は、どの不動産業者にも同じ速さで伝わるということです。従って、後は各不動産業者が丹念にチェックをするか、また、クライアントとの信頼にもとづいたコミュニケーションを取るかが、いち早く理想の物件を探し出すポイントとなります。しかし、残念ながら商業物件につきましては、不動産業者の中で物件情報が一括されておらず、上記の対象外になります。
Q．	家を決め、House Inspection （家の検査） をした上で購入したのですが、締めが終わっていざ住んでみると、いくつかの欠陥ヵ所が見つかりました。このように購入した後に判明した欠陥については、元の売り手、もしくはHouse Inspector （検査をした会社） に言ってなんとかならないものでしょうか？
A．	よく伺う質問ですが、ケース・バイ・ケースで、簡単な問題ではありません。根本的に、売り手も知らず、インスペクターも発見できなかった問題は、どうすることも出来ません。例えば、「家に移って半月後に何かの理由で壁を壊したところ白蟻の巣を発見した。しかしその事実を売り手も知らず、インスペクターも壁の中のことのためにわからなかった」とします。この場合には、あきらめるより仕方がありません。 家屋が築4年以内の場合、特別水道料金などがその物件に付いてくる場合がありますが、こういったものは法律で買い手にあらかじめ報告されなければならず、締め後にわかった場合には、買い手は法廷を通して、売り手からこの余分な金額を請求できます。基本的に、インスペクターは、見つけられなかった欠陥に関しては責任をとりませんし、それは各検査結果レポートにも記載されています。しかし、これも内容によりけりで、明らかに見つけられるべきことに対しては、法的にインスペクターからの賠償を追及することもできます。このようなトラブルは経験したくないと思いますが、ことによっては追及せざるをえない場合もあります。もし、このような事態に巻き込まれてしまいましたら、不動産専門の弁護士に相談することをお勧めいたします。 （2001年3月）