第6回 ： ローンの組み替え（Refinance） Part 2
ローンの組み替えについてさ多くのご質問をいただきましたので、第2段としまして、下記に詳しくまとめてみました。
昨年の秋より1960年以来の低金利を利用されてほとんどの方が組み替えをされたと思いますが、中には「もっと下がるのでは？」と期待されておられる方もいらっしゃるようです。アメリカ全体の経済を見ましても、ここしばらくは、モーゲージのレートが低いと予想されているようです。
ローンの組み替えの理由は必ずしも低金利に取り替えるだけであるとは限りません。
ローン組み替えの主な理由：
1. 毎月の返済額を減らす
2. 新しくローンの額を増額する（Cash out）
3. ローンの期限を短縮する
■ローンの種類
- 30年固定金利
- このまま長く住む予定の場合にお勧めします。
15年固定金利- この家で退職・引退を計画されている方にお勧め。毎月の返済額が30年ローンと比べてやや多いですが、ローンの返済が早く終わります。
変動性（ARM）金利- 固定金利のものより低い金利。種類は色々ありますが、始めの10年位まで固定金利にすることができます。その後、変動性に変わりますが、この家を3〜5年の短期間内に売却する予定の場合は低金利を利用されるのもよいでしょう。（アメリカで1つのローンをもつ期間は平均5〜6年と言われています）
■組み替えをした方がよい場合
- 組み替えをすることにより毎月の支払額がかなり低くなり、また、少なくとも1〜2年はその家に住む予定の場合
- 現在変動性金利のローンを持っており、これを固定金利に替え、将来の金利上昇の心配をなくす場合
- Jumboローンという大きなローンのために高い利子を支払っている場合。（不動産の価格上昇にともないJumboローンの基準が$270,000以上から$300.700以上に変わりました）
- クレジットが理由でリスクが高いとされ、普通より高い金利のローンを持っている場合。
- モーゲージ・インシュアランス（ローン保険）のついているローンを持っている場合。家の市場価格が上昇してローンの残額が新しい市場価格の80%以下になっていればモーゲージ・インシュアランスをローンの組み替えに伴い、省くことができます。
- Home Equity（新しい市場価格からローンの残額を引いた金額）を使った低い金利の第2モーゲージを利用する場合。クレジットカードや車のローンなどの支払い似利用することができます。また、同じように支払う利子が、このようにすることにより免税対象となります。
- Home Equityを利用してホーム・インプルーブメント（家の修理や建て替えをする）をする場合
■ローンの組み替えがあまり利点にならない場合
- 1〜2年のうちに引越しを計画している場合。組み替え費用を計算すると、必ずしも特になるとは限りません。
- 現在のローンの残額が少ない場合（例えば$70,000〜$80,000）。（組み替えるローンとの金利差が4〜5%のように大幅に違う場合は除きます）
住宅ローン（モーゲージ）は殆どの人にとって一番多額で重要なファイナンスになります。組み替えをすすめる新聞・テレビの広告など情報が氾濫し、数多くの中からの選択は難しいものです。普通の金利と比べてあまり低すぎるようなものは、最終的にはその金利が約束されなかったりすることもあり、"No
fee"とか"No point"といった「無料」という言葉にも惑わされないよう、しっかりと仕組みを理解した上で決断するようにしましょう。ローンの組み替えの場合は書類にサインしてから3日間はキャンセルが可能です。サインをしてしまったから手遅れということではありません。もし不安がありましたらローン・オフィサーに納得のゆくまで何度も質問しましょう。
シアトル近辺の順調な不動産マーケットの成長により数年で増えたEquityは、2件目の購入、教育費、ビジネス投資の頭金などと、人それぞれ利用の仕方が異なりますが、ライフスタイルの向上とともに、充実した生活をエンジョイされることをお祈りしています。
※ここに掲載されているのは一般的なケースです。ご自分の状況にあった方法をお知りになりたい場合はクインテッド・モーゲージまたは専門家に直接お問い合わせください。お問い合わせは(206)
679-3371 Mitsukoまで｡
（2002年4月） |
