Junglecity.com - プロに聞こう：不動産投資「自己資金による、等身大の不動産投資」


第2回：自己資金による、等身大の不動産投資大多数の人にとって、マイホームは人生最大の買物です。従って、一般的に不動産投資は借金と強い関連性を持っており、不動産を買う際にはローンを組み、借金をするのが定石となっています。ところが、不動産であろうと他の投資であろうと、借入れをして投資を行うのは何がしかのリスクを伴うため、リスクとリターンの相関関係が生じます。極端な例ですが、借金をしてギャンブルをする人のリスクを考えてみましょう。上手く借金をしたとしても、たいていの場合は不幸な結果に終わります。これは、リスクがリターンの可能性を大きく上回る例です。株式や商品先物市場でも、公営ギャンブルのようなマージン取引が行われますが、規制が厳しく、誰でも参加できるわけではありません。投機リスクに関する十分な説明がなされ、証拠金を積んだ投資家のみが参加できるようになっています。ところが、不動産投資の場合、なぜか何らの規制もなく、まるで他の投資のようにリスクがないとでも言うかのように、借入金（ローン）が投下されます。一般論ですが、借入金とリスクの相関関係を整理してみましょう。借り入れには必ずリスクが伴います。借入れの返済が滞った場合、担保として提供している物を失う危険性があります。金銭の借入れは、コスト（費用）を伴います。即ち、利息が発生します。利息の支払いは一度ではなく、借入残がある限り続きます。不動産を始めとするどのような投資でも、借入金は時間を視野に入れた一種の賭けです。投資の良し悪しもさることながら、投資が実る時間を見据える必要があります。なぜなら、投資をするのは、期間内に利息支払いよりも利幅の方が大きいと判断できるからです。その背景には、インフレがあります。つまり、返済時には借り入れ時よりもインフレによって目減りした額を充当できるというメリットに加え、借入金で購入した資産は資産インフレにより価値が上昇している可能性が高いため、借金をしてでも不動産を購入するのは賢明な選択と言えます。国債の発行などを通して巨額の借金をしている日本政府には、インフレ政策を推し進める以外に選択肢はありませんので、借入れをし、厳選した不動産物件を買うのは正解です。しかし、不動産神話の崩壊は、最近だけでも1930年代の世界同時大不況時と10数年前のバブル経済の崩壊があり、資産価値ぎりぎりまで借入れをした投資家は、大苦境に立たされました。リスクが裏目に出たわけですが、これは無用のリスクだったと言えます。通常は手の届かない不動産を購入できるのは、不動産抵当貸付、俗に言うローンという手軽な手段があるからですが、比較的小額の資金を元手に不動産に借り入れなしで共同購入する方法がお勧めです。これは、大型のデット・フリー（Debt Free）物件、つまり債務なしの不動産を区分所有できるので、米国で最も普遍的に利用される投資の手段です。借り入れをしないので、利息を払う苦労がありません。また、ほとんどリスクはなく、物件の収益から投資家各位には、分配金を支払うことができます。また、元利返済が滞っても、担保の物件を取り上げられることはありません。報道では、インフレは隅に追いやられ、デフレが世界的な心配事となっていますが、インフレ待望論もちらほら見られます。では、私たち庶民はどうすればよいのでしょうか。私は、シェークスピアの『ハムレット』の一節（第1章3-75）「借り手にも貸し手にもなるなかれ」を引用し、先人の英知をしのび参考にしたいと考えます。（2003年9月）

	■ 第8回マイレージを賢く使う ■ 第7回老後の計画　- IRAへの投資 - ■ 第6回インフレとデフレ ■ 第5回金の購入方法 ■ 第4回反騰相場？ ■ 第3回マイホーム購入は不動産投資ではない ■ 第2回自己資金による、等身大の不動産投資 ■ 第1回収益不動産物件への投資の優位性

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