Junglecity.com - プロに聞こう：ビジネス法「『1031Tax Exchange』を利用する場合における注意事項」

シアトル市内の法律事務所に所属する、日英バイリンガル弁護士。1999年、カリフォルニア大学デービス校ロースクール卒業。専門はビジネス法及び会社法、不動産法、商標法、ビジネス関連訴訟。法律専門誌『Washington Law & Politics』で、経験10年以下の弁護士のトップ2%の州内優秀弁護士『ライジング・スター』に2005年～2008年度連続で選ばれました。2003年11月の『ぶらぼおな人』をぜひご一読下さい。

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第30回：『1031Tax Exchange』を利用する場合における注意事項あなたが35万ドルで投資物件を購入したとしましょう。これが10年後に60万ドルで売れた場合、売却収益は25万ドルとなり、税金が課されることになります。しかし、ご存知のように連邦内国歳入法典（Internal Revenue Code: I.R.C.）の第1031条項（1031 Tax Exchange）により、営業またはビジネスという生産用目的、または投資目的の所有物件を、同様の営業またはビジネスという生産、または投資のための物件と交換する場合には、収益または損失を計上する必要はありません。言い換えれば、投資物件（商業ビルや貸家）は、それを売却しても、同種の"買い替え"投資物件を購入し、先の物件の売却代金を購入資金に充てる限りは、売却利益に対する税金の支払いを繰り延べすることができるのです。投資家は、この方法を活用して税金の支払いを繰り延べる間に、資産価値をさらに増加させることができます。この『1031 Tax Exchange』を適用するにあたっては、売却物件と買い替え物件の両方を「営業、またはビジネスという生産、または投資のために」所有する必要があります。そのため、該当物件は本来商業用であるか、投資目的で所有するものでなければなりません。したがって、所有者の自宅は営業、またはビジネスという生産目的のものでも投資のためでもないため、この方法を使った買い替えはできません。とは言え、これは居住用不動産に『1031 Tax Exchange』が適用されないということではありません。それどころか、『1031 Tax Exchange』を利用した取引は頻繁に行われています。つまり、自宅として使用されてなければ良いだけなのです。家を2軒持ち、そのうちの1軒に住み、もう1軒を貸している場合、『1031 Tax Exchange』を利用して、別の住宅に買い替えることもできます。では、投資目的で貸家として所有する物件に所有者がたまに住む場合、『1031 Tax Exchange』は適用されなくなるのでしょうか。最近になって、内国歳入庁（Internal Revenue Service：IRS）は、所有者が時には自分の生活のために使用する物件を、営業またはビジネスという生産目的、または投資目的.の物件として認めるための条件を設置しました。 A）所有者は、売却される家を少なくとも24か月間所有し、買い替え物件を少なくとも24か月所有すること。 B）これらの財産を所有している期間中、（売却される）古い家の12か月毎に公正な価格で14日間以上貸し出されている必要があり、所有者による使用は12か月間につき14日間、または公正な価格で貸し出された日数の10パーセントのうち、長い期間を超えないこと。この2つの新しい条件と『1031 Tax Exchange』の条件をすべて満たせば、所有者は時には自分が住居として利用することがあっても、投資用の『1031 Tax Exchange』を利用することができるのです。（2008年4月） = お断り = このコラムは一般的な情報提供のみを目的としたものであり、法的勧告もしくはそれに代わるものと見なされるべきではありません。このコラムは、執筆担当者と読者の間に、弁護士とクライアントという関係を意図するものでも、そのような関係を築くものでもありません。ここに含まれている内容は概括的なものであり、読者個人の法的なまたは事実に基づく状況には適合しない可能性があります。このコラムから得られる情報に基づいて何らかの行動を起こされる場合は、必ず専門家に相談するようにしてください。

	■第30回『1031Tax Exchange』を利用する場合における注意事項 ■第29回有限会社メンバーシップによる債務保証の完全化 ■第28回資産売却に際する債務不継承についての例外 ■第27回州法5373 ワシントン州失業保険プログラムの対象拡大 ■第26回 2007年の特許法改定について ■第25回ワシントン州消費者保護法（Consumer Protection Act：CPA）後編 ■第24回ワシントン州消費者保護法（Consumer Protection Act：CPA）前編 ■第23回責任制限条項（Exculpatory Clauses） ■第22回共有財産の売却に際しての配偶者・家庭内パートナーの同意 ■第21回なぜ有限責任会社（Limited Liability Company）は人気があるのか？ ■第20回バラード・スクエア判決とシングル・プロジェクト法人 ■第19回リース契約と賃料支払能力 ■第18回個人保証の重要性 ■第17回商標の上手な選び方 ■第16回米国著作権 ■第15回地役権（ちえきけん） ■第14回ワシントン州の不動産消費税（REET） ■第13回取締役及び役員の賠償責任保険（D&O Insurance）について ■第12回不動産を担保とする貸金契約 ■第11回株式プラン ■第10回単独所有と有限責任主体　（法人）　（2） ■第9回担保権の重要性 ■第8回 Buy-Sell Agreements （"売り渡し・買い取り規定"） ■第7回既存ビジネスの買収 ■第6回 "S コーポレーション"とは ■第5回単独所有権と有限責任法人　（1） ■第4回国際商標登録 ■第3回商標 ■第2回コマーシャル・リース ■第1回ビジネス・ライセンスの取得