Junglecity.com - プロに聞こう：ビジネス法「コマーシャル・リース」


第2回：コマーシャル・リース社屋を所有している場合は別として、不動産の賃借料（家賃）はビジネス経費の中でも大きな割合を占めます。そこで、今回は商業用物件の借用契約（リース）について知っておいたほうが良いことをいくつかご説明しましょう。 ■Assignment（アサインメント）または Sublease　（サブリース）スペースの一部または全部を第三者に譲る、または又貸し（またがし）できる権限は、契約中の「アサインメント」や「サブリース」の文言により規定されます。これがあれば、もしリース終了以前にビジネスの売却を決めたりスペースの一部が不要になったりした場合にも、第三者に賃借権を引き継がせることや又貸しすることができ、事業展開に弾力性をもたせることが可能ですので、できれば契約中で確保しておきたい権限です。 ■Gross （グロス）対 Net（ネット）リース交渉の中心となるのは、もちろん平方フィートあたりの家賃ですが、その価格が「グロス/フル・サービス」なのか、または「ネット（N）/トリプル・ネット（NNN）」なのかを知る必要があります。前者の「グロス」や「フル・サービス」であれば不動産税・保険・メンテナンス費が家主の負担となりますが、後者の「ネット」「トリプル・ネット」の場合は、不動産税・保険・メンテナンス費などがテナント負担となるので、平方フィートあたり月額25ドルといっても、グロス・リースやフル・サービス・リースの場合の月額25ドルよりも高くなります。家賃の交渉をする際は、ネット・リースなのかグロス・リースなのかを確かめ、ネット・リースであれば、毎月の経費の見積もりを書面で家主から得ておきましょう。 ■Non competition Protection　（非競争保護）競争が重要性を持つようなビジネスの場合は、独占使用条項についての交渉も忘れてはいけません。典型的な例としては、同じ建物やショッピング・センター内では類似のビジネスが入居することを認めないというものがあります。レストランを開店したら、その隣にも同種のレストランが店開き、というのでは困ります。 ■The Personal Guaranty　（個人保証）ビジネス・オーナーが株式会社や有限会社を設立するのはビジネスの債務や責務から免れるためですが、ビジネスがたやすく破産を申し立てる米国では、家主にとってのリスクが大きくなります。そこで、ビジネスがよほど名の通ったものであるとか、多額のキャッシュ・フローを有するとか、家賃またはデポジットが高額であるなどの場合は別として、家主は個人による保証、通常はビジネス・オーナーの（ビジネス・オーナーが複数である場合はそのうち最低1人の）保証を要求します。これにより、もし家賃の支払いを滞納したりその他の責務が生じたりした場合、家主は保証人に責任を追求できるのです。この場合、注意しなければならないのは、個人保証にもさまざまなものがありうるということです。家主は一般に、テナントの義務すべてについての保証を求めようとします。それに対し、交渉によっては条件つきまたは限定つきでの個人保証を認めさせることも可能です。つまり、個人保証を家賃のみとすることや、最初の5年間のみとすること、また、無過失の場合は免責されるなどがその例です。このほか、数人の保証人を立てることによって、個人保証の範囲限定を家主が認める場合もあります。（2005年6月） = お断り = このコラムは一般的な情報提供のみを目的としたものであり、法的勧告もしくはそれに代わるものと見なされるべきではありません。このコラムは、執筆担当者と読者の間に、弁護士とクライアントという関係を意図するものでも、そのような関係を築くものでもありません。ここに含まれている内容は概括的なものであり、読者個人の法的なまたは事実に基づく状況には適合しない可能性があります。このコラムから得られる情報に基づいて何らかの行動を起こされる場合は、必ず専門家に相談するようにしてください。

	■第32回米国ビジネス法についての指針 ■第31回小規模ビジネス売却にあたっての税法上の考慮 ■第30回『1031Tax Exchange』を利用する場合における注意事項 ■第29回有限会社メンバーシップによる債務保証の完全化 ■第28回資産売却に際する債務不継承についての例外 ■第27回州法5373 ワシントン州失業保険プログラムの対象拡大 ■第26回 2007年の特許法改定について ■第25回ワシントン州消費者保護法（Consumer Protection Act：CPA）後編 ■第24回ワシントン州消費者保護法（Consumer Protection Act：CPA）前編 ■第23回責任制限条項（Exculpatory Clauses） ■第22回共有財産の売却に際しての配偶者・家庭内パートナーの同意 ■第21回なぜ有限責任会社（Limited Liability Company）は人気があるのか？ ■第20回バラード・スクエア判決とシングル・プロジェクト法人 ■第19回リース契約と賃料支払能力 ■第18回個人保証の重要性 ■第17回商標の上手な選び方 ■第16回米国著作権 ■第15回地役権（ちえきけん） ■第14回ワシントン州の不動産消費税（REET） ■第13回取締役及び役員の賠償責任保険（D&O Insurance）について ■第12回不動産を担保とする貸金契約 ■第11回株式プラン ■第10回単独所有と有限責任主体　（法人）　（2） ■第9回担保権の重要性 ■第8回 Buy-Sell Agreements （"売り渡し・買い取り規定"） ■第7回既存ビジネスの買収 ■第6回 "S コーポレーション"とは ■第5回単独所有権と有限責任法人　（1） ■第4回国際商標登録 ■第3回商標 ■第2回コマーシャル・リース ■第1回ビジネス・ライセンスの取得

ジャングル日誌 | 会社紹介 | コンテンツに関するお問合せ | 技術的なお問合せ
広告掲載について | ご利用上の注意 | 個人情報保護ポリシー

当ホームページ掲載の記事、写真、イラスト等の無断転載を禁じます。
This site is protected by copyright and trademark laws under U.S. and International law.
© 1998-2008 Junglecity Network, Inc. All rights reserved.