第14回
： ワシントン州の不動産消費税（REET）
ワシントン州では所得税がありませんが、州政府に収入源がないというわけではありません。収入源の1つとしてリアル・エステート・エクササイズ・タックス（不動産消費税、以下REET）があり、州歳入の大きな割合を占めています。
REET は、ワシントン州内の不動産売買で生じる税で、不動産には土地および土地建物、建物を含みます。REET の支払い義務は、売り手と買い手の合意で買い手に移すことはできるものの、原則として売り手に課されます。REET は一般的には1.5%台ですが、キング郡内では現在1.78%で、今日この頃の不動産価格を考えると REET の金額はかなりなものとなります。キング郡内の50万ドルの家の取引の REET は8,900ドル、1,000万ドルの商業物件の取引なら17万8,000ドルです。監査によって取引不動産価格の低申告が明らかとなった場合、厳罰が科されます。
REET の抜け道を防ぐため、法律で認められている場合以外はすべて REET の支払い義務があると定めています。そして、それを確実に実行するため、ワシントン州内の登記所は REET 宣誓供述書と適切な税額の提出があるか確認するかREET 支払い免除に該当するとの宣誓供述書提出がない限りは権利移転を記録しないままで書類を返却するといった措置を取ります。そこで節税のためには、REET 免除の項目を知り、取引をそれに該当させうるか否かが重要なポイントとなります。.
近年、REET での違法行為を取り締まる法令は厳しさを増しています。例えば、以前であれば、自分が100%を所有する法人に不動産を移転し（免除の事例）、その後に同法人の権利を買い手に移転するという形で REET の支払いを免れることができましたが、その後、法人の権利を50%以上を所有する者には全不動産分の REET がかかるというように法律が変更されました。そこで次には、12か月毎に法人の権利を50%未満ずつ移転するという形をとっての REET 免除が利用されましたが、今春の法律改定では、いずれ50%以上の権利を移転するとの約束がある場合は、実際の権利移転は小額の場合でも REET が課されることになりました。
とは言え、まだまだ REET を免除される事例は残っており、それをいかに活用するかが弁護士にかかっていると言えるでしょう。法が規定する免除例には次のようなものがあります。
- 不動産の贈与。まったくの贈与でなく、何らかの対価が伴う場合には、REET の対象となる。
- 遺産による不動産移転
- 各自の資産分離のための、夫婦の一方から他方への不動産移転
- 離婚に際しての財産分割
- 政府による不動産権利移転
- 没収による、政府への不動産移転
- 実質は同じままで形式だけの権利移転（例えばＡが自分が100%所有する不動産を、同じく A が100%権利を持つ会社に移転する場合。また、B、C の2人が50%ずつ持つ不動産を、B と C が50%ずつで共有する会社に移転する場合）
- 内国歳入庁（IRS）の観点からまったく利益が認められない取引（この分野では税金対策を検討する余地があります）
（2006年8月）
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